Особливості посвідчення договору дарування нерухомого майна
В системі цивільно-правових договорів існує такий вид договірної конструкції, який опосредует передачу майна у власність, а момент виникнення цього найбільш повного речового права у набувача визначається за правилом, яке також відрізняється від загальних положень про момент набуття права власності за договором. Ця конструкція називається - договір дарування.
Договір дарування своїми коріннями йде римських часів.
Разом з поступовим зародженням в Україну цивільних правовідносин широко розвинувся і придбав важливість договір дарування.
Дарування є досить складним і неоднозначним правовим інститутом зобов’язального права.
Договір дарування належить до безоплатних угод, за умовами якого обдаровуваний не має перед дарувальником будь-якого зобов'язання матеріального характеру.
Істотною умовою договору дарування є його річ.
Предметом договору дарування можуть бути, зокрема, нерухоме майно.
До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Відповідно до статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Важливим аспектом договору дарування, як в цілому і будь-якого іншого договору, є питання форми його укладення.
За формою договір дарування може полягати в усній, письмовій і нотаріально посвідчений.
Особливий порядок передбачений за дарування нерухомих речей. Так, відповідно до частини другої Статті 719 Цивільного кодексу України договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.
При посвідченні договору дарування нотаріус встановлює особу учасників цивільних відносин, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії, і визначається обсяг їх цивільної дієздатності.
При перевірці цивільної правоздатності й дієздатності юридичної особи нотаріус зобов'язаний ознайомитися з установчими документами, свідоцтвом про державну реєстрацію та виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців цієї юридичної особи і перевірити, нотаріальна дія, що відбувається, обсягу її цивільної правоздатності й дієздатності.
Особливістю посвідчення договору дарування між юридичними особами є те, що нотаріус перевіряє, передбачено установчими документами право дарувальника здійснювати дарування.
Договір дарування засвідчується за умови подання документів, які підтверджують право власності на відчужуване.
Крім того, при посвідченні договору дарування житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна. Особливий характер має посвідчення договору дарування земельної ділянки.
Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується, зокрема, договором дарування.
При придбанні права власності на земельну ділянку, зокрема, на підставі договору дарування державний акт на право власності на земельну ділянку, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку.
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує договір дарування, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.
Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 6 травня 2009 № 439. Відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після одержання її власником державного акту, який засвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.
Разом з тим слід зазначити, що при укладенні договорів дарування нерухомості необхідно дотримуватися спеціальні правила при даруванні майна, яке є спільною власністю (майно подружжя, придбане ними в період шлюбу). Відповідно до частини другої статті 369 Цивільного кодексу України розпорядження таким майном здійснюється тільки за згодою всіх співвласників. Така згода, у разі здійснення операції шляхом дарування нерухомого майна щодо розпорядження спільним майном може бути виражено письмово і нотаріально посвідчено (стаття 65 Сімейного кодексу України).
Якщо у згоду на відчуження спільного майна зазначено, кому персонально (прізвище, ім'я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи) він погоджується подарувати спільно придбане майно, або інші умови укладення договору, нотаріус при посвідченні такого договору зобов'язаний перевірити дотримання умов, зазначених у такої згоди.
Розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, придбане під час шлюбу.
При цьому слід також врахувати положення Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 № 20 / 5. Згідно з пунктом 173 зазначеної Інструкції укладення одним з подружжя зі сторонньою особою, зокрема, договору дарування своєї частки у спільній сумісній власності, можливо лише за умови її визначення і виділення в натурі або визначення порядку користування майном згідно з вимогами статті 67 Сімейного кодексу України.
Виникнення права власності на подарунок у обдаровуваному особи відбувається в момент прийняття нею подарунка.
А.А. Тодорович, провідний спеціаліст відділу методично-правового забезпечення Департаменту нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об'єднань
