Особливості посвідчення договору дарування нерухомого майна

Як зазначалося, договір дарування є безвідплатним, тому дарувальник не вправі вимагати від обдаровуваного особи зустрічних дій майнового або немайнового характеру. Договір дарування, укладений з порушенням вимог закону про безкоштовне передачу іншій стороні майна у власність, є нікчемним.

Предметом договору дарування може бути будь-яке майно (як індивідуально визначені речі, так і речі, визначені родовими ознаками), не вилучене з товарообігу і яке може бути у власності особи, яким воно дарується. Згідно Стаття 718 ЦК України, подарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші й цінні папери, а також нерухомі речі. Даром можуть бути також майнові права, якими вже володіє дарувальник, або які можуть виникнути в майбутньому.

Щодо нерухомого майна існують певні вимоги: підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Предметом договору дарування можуть бути майнові права. Останні можуть мати зобов'язальну або речову природу. Речові правовідносини відрізняються від зобов’язальної об'єктом, на який спрямована діяльність суб'єктів.

Сторонами в договорі дарування можуть бути як громадяни, так і юридичні особи, а в певних випадках - держава, Автономна Республіка Крим, територіальні громади (ст. 720 ЦК України). Укладення договорів дарування громадянами має здійснюватися з додержанням загальних правил цивільного законодавства про їх дієздатність. Крім того, сімейне та цивільне законодавство України встановлює додаткові гарантії захисту осіб, які перебувають під опікою чи піклуванням. Так, опікун не вправі без дозволу органів опіки та піклування здійснювати операції, а піклувальник - давати згоду на їх здійснення, якщо вони виходять за межі побутових. Таким угодам, зокрема, є договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та спеціальної реєстрації, відмова від приналежних підопічному майнових прав, розділ майна і т.інше.

Договір дарування допускає його вчинення за посередництва представника, дарування не відноситься до угод які мають укладатися особисто. Існують певні вимоги щодо представництва. Передставник повинен діяти лише на підставі довіреності, виданої довірителем (дарувальником). Передставник укладає договір дарування щодо того майна, яке зазначено в довіреності. Згідно ст. 245 ЦК України довіреність оформляється у формі, в якій згідно із законом повинен укладатися угода, тобто в письмовій формі необхідно укладати доручення, якщо представником або довірителем (дорувальником) є юридична особа; якщо вартість майна, за яким представник уповноважений укладати договір дарування, перевищує двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів граждан. Доручення на укладення договору дарування, в якій не встановлено ім'я обдаровуваного, є недійсним.

Усна форма договору по Цивільному кодексу України передбачена для дарування речей особистого користування і побутового призначення. Письмово укладається договір дарування майнового права та договір дарування з обов’язком передати дарунок у майбутньому. У разі недотримання форми такі договори є недійсними. Договір дарування нерухомої речі укладається письмово і засвідчується нотаріусом. Договір дарування рухомого майна, що мають особливу цінність, складається письмово. Законодавець не визначає критеріїв віднесення до речей що мають особливу цінність. Передача такої речі з усного договору визнається правомірним, якщо судом буде встановлено незаконність заволодіння нею з боку обдаровуваного (ст. 719 ЦК).

Певними особливостями обумовлена передача в дар майнового права. Специфіка предмета договору дарування майнових прав обумовлює необхідність письмової форми угоди. Аналогічна ситуація складається в разі, коли укладення договору не збігається з моментом передачі дару. У цьому випадку має місце консенсуальність угоди. Недотримання письмової форми угоди є підставою для визнання її недійсною.

Спеціальна вимога щодо форми угоди встановлена для дарування валютних цінностей у розмірі, що перевищує п'ятидесятикратний розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

Договори дарування, які перевищують зазначений розмір, укладаються в письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням. До валютних цінностей згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" належить валюта України - грошові знаки у вигляді банкнотів, казначейських білетів, монет та в інших формах, що перебувають в обігу та є законним платіжним засобом на території України, а також вилучені з обігу або такі, що вилучаються з нього, але підлягають обміну на грошові знаки, які перебувають в обігу, кошти на рахунках, вклади в банківських та інших кредитно-фінансових установах на території України.

При укладенні договорів дарування необхідно дотримуватися спеціальних правил, встановлених для відчуження частки у спільному майні. Так, договори про відчуження нерухомого майна подружжя, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, засвідчується нотаріусом за наявності письмової згоди другого з подружжя (ч. 3 ст.65 Сімейного Кодексу). Договори про відчуження нерухомого майна можуть бути засвідчені нотаріусом і без згоди іншого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документа, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільнонабутим, а особистою власністю одного з подружжя (придбане до реєстрації шлюбу, отримане в дар або в порядку спадкування, здійснено розподіл майна, набутого під час перебування в зареєстрованому шлюбі і т.д.). Договір про відчуження нерухомого майна може бути посвідчений без згоди іншого з подружжя також у випадках, коли останній не проживає за місцем знаходження майна та місце проживання його невідомо. На підтвердження цієї обставини повинна бути представлена копія рішення суду про визнання другого з подружжя безвісно відсутнім, що вступило в законну силу.

Зміст будь - якого договору становлять права та обов’язки сторін. Отже, зміст договору дарування складають права і обов'язки дарувальника і обдаровуваного. Однією з новел Цивільного кодексу 2004 року стала можливість визнання договору дарування, як реальних, так і консенсусним. Саме консенсуальнисть обумовлює можливість виникнення в обдаровуваного поряд із правами, також обов'язків.

Права дарувальника:

• Скасувати дарування до вручення речі обдаровуваному, якщо ця річ була передана через органи транспорту, зв'язку або через інша особа (п. 2 ст. 722);
• Відмовитися від виконання обов'язку передати подарунок, якщо після укладення договору його майнове становище суттєво погіршився (ст. 724);
• Вимагати від обдаровуваного виконання покладеного на нього обов'язку вчинити певну дію майнового утримання чи утриматися від його виконання;
• Вчинення на користь третьої особи (передати грошову суму або інше майно у власність, платити грошову ренту, надати право довічного користування даром або його частиною, не пред'являти вимоги до третьої особи про виселення і т.п.). Вимагати від обдаровуваного виконання покладеного на нього обов'язки дарувальник має право, а в разі його смерті, визнання безвісно відсутнім або недієздатним - особа, на користь якої повинен бути виконані ці обов'язки (ст. 725);
• Вимагати розірвати договір і повернути дар у разі ухилення обдаровуваного від виконання обов'язків на користь третьої особи;
• Вимагати скасування договору дарування нерухомих речей або іншого особливо цінного майна, якщо обдаровуваний навмисне скоїв злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) та дітей (п. 1 ст. 727);
• Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дару, який має для дарувальника велику немайнову цінність (п. 2 ст. 727);
• Вимагати скасування договору дарування, якщо за недбале ставлення обдаровуваного до речі, становить історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена (п. 3 ст. 7);
• Повідомити обдаровуваного про недоліки речі або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна як самого обдаровуваного, так і інших осіб;
• Дарувальник, якому було відомо про недоліки або особливі властивості подарованої речі і який не повідомив про них обдаровуваного, зобов'язаний відшкодувати шкоду, заподіяну майну, і шкоди, завданої каліцтвом, іншим ушкодженням здоров'я або смертю в результаті володіння або користування даром.

Права обдаровуваного:

• Вимагати передачі йому дарунка в разі настання строку (дати) або відкладальної обставини (п. 1 ст. 723);
• У випадку, якщо дарувальник, незважаючи на настання умови, ухилятися від виконання свого обов'язку, обдаровуваний має право на примусове витребування відповідної речі або компенсацію її вартості (п. 2 ст. 723);
• Право у будь-який момент односторонньо відмовитися від договору дарування і повернути річ, якщо вона не потребує догляду або особливих умов утримання або зберігання (п. 2 ст. 724).

Обов'язки обдаровуваного: Обов'язок обдаровуваного вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від його вчинення (передати грошову суму або інше майно у власність, виплачувати грошову ренту, надати право довічного користування даром або його частиною, не пред'являти вимоги до третьої особи про виселення і т.д.);

У разі порушення обдаровуваним обов'язків на користь третьої особи, дарувальник має право вимагати розірвання договору та повернення подарунка, а якщо таке повернення неможливо, - відшкодування його вартості;

У разі розірвання договору дарування зобов'язаний повернути дар в натурі.

Крім того, договір дарування може створювати права третіх осіб. Так, договором може бути передбачено матеріальне забезпечення або грошова виплата на користь третіх осіб з боку обдаровуваного у зв'язку з умовами договору. У разі смерті дарувальника, оголошення його померлим, визнання безвісно відсутнім або недієздатним, виконання обов'язків на користь третьої особи мають право вимагати від обдаровуваного особа, на користь якої встановлено цей обов'язок.

Треті особи, також можуть звертатися до суду з метою захисту своїх прав, що випливають з договору між обдаровуваним і дарувальнком, в порядку цивільного судочинства.

Договір дарування також може бути припинено. Цікаво звернутися до витоків повернення подарунка. За загальним правилом дар повернення в римському праві не підлягав. Винятки з цього правила були щодо грубої невдячності обдаровуваного (грубі словесні образи, заподіяння фізичного або морального збитку, невиконаний наказ - modus). У таких випадках "скривджена" особа зверталася до суду з позовом про розірвання договору та повернення дару. Право повернення подарунка взагалі не допускалося, якщо обдаровуваний врятував життя дарувальника, зробив йому велику послугу.

Цивільний кодекс України передбачає наступні підстави припинення договору дарування:

• відмова однієї із сторін;
• розірвання договору дарування;
• недійсність;

Щодо відмови, то обдаровуваний має право відмовитися від подарунка в момент її вручення, тобто коли договір є реальним -момент передачі речі збігається з моментом укладення договору. У разі якщо договір консенсусним - припускає передачу речі в майбутньому, обдаровуваний може відмовитися від дарунка в будь-який час до моменту його прийняття.

Так само, від договору може відмовитися дарувальник, за умови, обов'язоку передання дарунка в майбутньому, у разі якщо після укладення договору майнове становище дарувальника істотно погіршився. У законодавстві не передбачено, що слід розуміти під істотним погіршенням майнового положення (оціночне поняття).

Щодо розірвання договору, зі ст.727 ЦК передбачає розірвання за ініціативою дарувальника за наступних обставин:

Щодо нерухомих речей або іншого особливо цінного майна, якщо обдаровуваний навмисне скоїв злочин проти життя, здоров’я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей;

Якщо обдаровуваний скоїв умисне вбивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування;

Якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дару, який має для дарувальника велику немайнову цінність;

Якщо внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, становить історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена.

Обдаровуваний може розірвати договір керуючись загальними положеннями про договорі, зокрема, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною і в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є такі порушення стороною договору, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона в значній мірі позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (виявлення властивостей подарунка про яких обдаровуваний не знав до укладення договору).

Підставою недійсності договору є недотримання в момент укладення договору стороною (сторонами) таких вимог:

• Волевиявлення учасника угоди має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;
• Угода повинна бути спрямована на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
• Угода,вчинена батьками (усиновителями), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей;
• Договір є недійсним, якщо її недійсність встановлено законом (нікчемний правочин):
• У разі недотримання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, укладення договору дарування від імені неповнолітнього без згоди органу опіки та піклування не вимагає рішення суду;

також договір є недійсним у разі:

• недотримання письмової форми;
• вчинення під впливом помилки;
• обману;
• насильства;
• під впливом тяжкої обставини і т.інше.

У цьому випадку недійсності встановлюється судом.

У разі розірвання договору дарування, дарувальнику повертається дар в натурі, а якщо це неможливо, або компенсація його вартості. На вимоги про скасування договору дарування застосовується позовна давність в один рік.

У разі визнання договору недійсним дар повертається дарувальнику, обдаровуваний може вимагати компенсацію за зберігання в себе дару.

Формою дарування є пожертвування, зміст якої в. 729 ЦК України визначає, як дарування нерухомих і рухомих речей, зокрема грошей і цінних паперів, особам, визначеним ч. 1 ст. 720 ЦК України, для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети, загальнокорисній цілі. Оскільки пожертвування є даруванням, до неї застосовуються положення про договір дарування. Пожертва від дару відрізняється в тому, що пожертвування призначено для невизначеної кількості осіб і має конкретне призначення. Окремо встановлюються тільки права жертводавця на здійснення контролю за використанням пожертвування в цілях, встановленої договором про пожертвування. У разі неможливості використання пожертвування за призначенням жертводавець дає згоду на використання пожертвування за іншим призначенням (у разі смерті жертводавця або ліквідації юридичної особи - за рішенням суду). Згідно з ч. 3 ст. 730 ЦК України, жертводавець має право вимагати розірвання договору про пожертвування, якщо пожертвування використовується не за призначенням.

Близьким за своїм змістом до дарування є відносини, що випливають з передачі майна у формі благодійності пожертвувань, нагородження преміями та цінними подарунками за певні заслуги або у зв'язку з ювілеєм.

Соціальна роль цього договору полягає в тому, що в будь-якому суспистви є верстви населення з невеликими доходами, а також окремі громадяни, соціально незахищені з різних суб’єктивних та об’ктивного причин. Особливо важким стає матеріальне становище значної частини населення в перехідні періоди реформування економіки, що відбувається зараз в Україні. У цих умовах певну матеріальну допомогу найбіднішим верствам населення, хворих та інвалідів можуть надати організовані форми благодійності.

Закон України "Про благодійництво та благодійні організації" від 16 вересня 1997 № 531/97-ВР визначає благодійність, як добровільна безкорислива пожертва фізичних та юридичних осіб у поданні набувачам матеріальної, фінансової, організаційної та іншої благодійної допомоги, специфічними формами якої є меценатство і спонсорство. Згаданий закон визначив організаційно-правові основи такої форми дарування, як благодійність, а також основи діяльності благодійних організацій. Згідно з цим законом

меценатство - добровільна безкорислива матеріальна, фінансова, організаційна та інша підтримка фізичними особами набувачів благодійної допомоги;

спонсорство - добровільна матеріальна, фінансова, організаційна та інша підтримка фізичними та юридичними особами набувачів благодійної допомоги з метою популяризації виключно свого імені (найменування), свого знака для товарів і послуг.

Коротко характеризуючи договір пожертвування можна зробити висновок, що він певною мірою суперечить ч. 2 ст. 717 ЦК, оскільки визначаючи в ст.730 ЦК права жертводавця тим самим, одночасно, встановлюються обов'язки обдарованого. Так, якщо жертводавець має право здійснювати контроль за використанням пожертвування в цілях, встановленої договором про пожертвування, то обдаровуваний повинен мати обов'язок забезпечити таке право.

Щодо ж мети, з якою може робитися пожертвування, то вона не тільки не конкретизовано, але і не сформульована в законі. Але вважається, що мета повинна задовольняти обидві сторони договору, тому ця угода необхідно вважати однозначно двосторонньої.

Виходячи з вищевикладеного, дарування завжди є договором, заснованих на взаємній згоді сторін, що передбачає згоду обдаровуваному особи безоплатно прийняти пропоноване майнове право.

Джерело : http://www.minjust.gov.ua