Перехід права власності на земельну ділянку у разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості

Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ Верховним судом України.

Перехід права власності на земельну ділянку у разі набуття права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості (ст. 377 ЦК, ст. 120 ЗК).

Протягом останніх двох десятиліть законодавець неодноразово змінював норми закону, що регулюють підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку в разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди.

Так, при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинного до цієї дати ЗК (ст. 30) до набувача від відчужувача автоматично переходило право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження, з необхідністю подальшого оформлення переходу права власності.

Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 1 січня 2002 р. по 20 червня 2007 р. (під час дії ст. 120 ЗК в редакції від 25 жовтня 2001 р.) не тягло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями і спорудами. У таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до ст. 120 ЗК 2001 р. на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди.

До особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду з 1 січня 2004 р. (з моменту введення в дію ЦК), згідно зі ст. 377 ЦК, а з часу внесення змін до ст. 120 ЗК Законом від 27 квітня 2007 р. № 997-V «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» – і згідно зі ст. 120 ЗК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором цього не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. У разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою.

Чинною редакцією ст. 120 ЗК передбачено, що з 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК в редакції Закону від 5 листопада 2009 р. № 1702-VІ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю»).

Судам при вирішенні справ зазначеної категорії слід застосовувати закон, що діяв на час виникнення спірних правовідносин.

Вирішуючи спори про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд повинен з'ясовувати, зокрема: чому це питання не було вирішено в договорі; можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатка до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку; чи не свідчить реальна можливість використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.

Зазначені роз'яснення надані в п. 18№ постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (із змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 р. № 2; далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7).

 

К личности, которая приобретала жилой дом, здание или сооружение с 1 января 2004 г. (с момента введения в действие ГК), согласно ст. 377 ГК, а с момента внесения изменений ст. 120 ЗК Законом от 27 апреля 2007 г. № 997-V «О внесении изменений и признании такими, что утратили силу, некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины», и согласно ст. 120 ЗК, переходило право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения, в размерах, установленных договором, а если договором это не было определено, к приобретателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для ее обслуживание.

При переходе права собственности на дом или его часть по договору пожизненного содержания к приобретателю переходило право на земельный участок, где они расположены, на условиях, на которых этот участок принадлежала отчуждателю. В случае перехода права собственности на здания и сооружения к нескольким лицам право на земельный участок определялось пропорционально долям лиц в стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения последних, а при переходе права собственности на здания и сооружения физических или юридических лиц, которые не могли иметь в собственности земельные участки, к ним переходило право пользования земельным участком.

Действующей редакцией ст. 120 ЗК предусмотрено, что с 1 января 2010 г. до лица, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) (ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК в редакции Закона от 5 ноября 2009 г. № 1702-VІ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю»).

Судам при разрешении дел указанной категории следует применять закон, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений.
Решая споры об определении размера земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, здания или сооружения, право собственности на которые при их отчуждении перешло к приобретателю без определения в договоре права на земельный участок, суд должен выяснять, в частности: почему этот вопрос не был решен в договоре; возможность заключения между отчуждателем и приобретателем приложения к этого договора относительно права приобретателя на земельный участок; не свидетельствует ли реальная возможность использования всего земельного участка по целевому назначению именно тот размер земельного участка для обслуживания жилого дома, здания или сооружения, который существовал до их отчуждения. Размер земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, здания или сооружения, определяется путем проведения по ходатайству сторон экспертизы с учетом действующих нормативных документов в области строительства, санитарных норм и правил и т.д.
Указанные разъяснения даны в п. 18№ постановления Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 г. № 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» (с изменениями, внесенными в связи с постановлением Пленума Верховного Суда Украины от 19 марта 2010 г. № 2; далее - постановление Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 г. № 7).

Для предотвращения судебных споров по недвижемости воспользуйтесь услугой сопровождение сделки, и защитите себя от возможных юридических споров.