Вопросы приобретения права собственности на объекты бесхозного недвижимого имущества было и остается актуальным сегодня.

Актуальность обсуждаемой темы подтверждается не только численным количеством вопросов по самой процедуре признания объекта недвижимого имущества бесхозным, но и, например, отсутствием понимания самого понятия бесхозяйной вещи, отсутствием отлаженной и систематизированной взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и органами местного самоуправления. Анализ проблемных вопросов, связанных с постановкой на учет бесхозного недвижимого имущества свидетельствует о необходимости дополнительного обсуждения законодательства, регулирующего отношения в соответствующей сфере.

Процедура постановки на учет бесхозного недвижимого имущества определена Гражданским кодексом Украины. Так, согласно части второй статьи 335 Гражданского кодекса Украины бесхозные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они расположены. О постановке бесхозяйной недвижимой вещи на учет делается объявление в печатных средствах массовой информации.

По истечении одного года со дня взятия на учет бесхозяйной недвижимой вещи она по заявлению органа, уполномоченного управлять имуществом соответствующей территориальной общины, может быть передана по решению суда в коммунальную собственность.

Заявление о передаче бесхозной недвижимой вещи в собственность территориальной громады при условиях, определенных Кодексом, подается в суд по местонахождению этой вещи органом, уполномоченным управлять имуществом соответствующей территориальной общины (статья 269 Гражданского процессуального кодекса Украины).

Таким образом, законодательство определяет особые правила приобретения права собственности на бесхозные недвижимые вещи.

Прежде всего такие вещи должны быть взяты на учет как бесхозные по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся, с обязательным объявлением об этом в средствах массовой информации.

Законодатель определил именно такой порядок за для того чтобы установить владельца или другое лицо, имеющее право потребовать возврата такой вещи, или же заявить о своих правах на указанное дело.

Необходимость постановки на учет вещи как бесхозной обусловлена ??также тем, что лишь в конце четко определенного периода - 1 года, исчисляется с момента взятия такой вещи на учет, возникнут правовые основания для признания собственником вещи другому лицу.

Дело о передаче бесхозной недвижимой вещи в собственность территориальной громады рассматривается судом с участием заявителя с обязательным уведомлением всех заинтересованных лиц.

По иску органа, правомочного управлять коммунальным имуществом, суд при условии если не будет установлен собственник или другое лицо, имеющее право потребовать возврата своей собственности или не заявила о своем праве на недвижимое имущество, передает бесхозную недвижимую вещь в коммунальную собственность.

Вместе с тем, необходимо отметить об обязательной составляющей процедуры приобретения права собственности на бесхозную недвижимую вещь - официальное обнародование информации о взятии недвижимой вещи на учет органом государственной регистрации прав.

Из содержания части первой указанной статьи 335 Гражданского кодекса Украины следует, что только то имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен может считаться бесхозным.

В таком контексте понятие «не имеет собственника» и «владелец неизвестен» объединяет одна общая категория - отсутствует лицо, которое могло оспорить право собственности на недвижимость.

Считаю, что такое понятие как «не имеет собственника» применяется в случае, если конечно имеет статус недвижимого имущества, права на которого возникли у его владельца и были зарегистрированы в Реестре прав собственности на недвижимость, однако по определенным причинам право собственности у соответствующего лица на указанное имущество прекратилось. То есть, при фактическом существовании объекта недвижимого имущества его владелец отсутствует.

Так, например, согласно статье 347 Гражданского кодекса Украины лицо может отказаться от права собственности на имущество, заявив об этом или совершив иные действия, свидетельствующие о ее отказе от права собственности. В случае отказа от права собственности на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, право собственности на него прекращается с момента внесения по заявлению собственника соответствующей записи в государственный реестр.

То есть, в случае принятия собственником решения об отказе от права собственности на недвижимое имущество (право собственности на которое согласно статье 182 Гражданского кодекса Украины подлежит государственной регистрации) - он должен подтвердить факт прекращения своего права собственности путем обращения с соответствующим заявлением о прекращении права собственности на объект недвижимого имущества в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С момента внесения регистратором бюро технической инвентаризации соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество - это имущество не имеет собственника, а следовательно именно с этого момента может считаться бесхозным.

По моему мнению понятие «собственник неизвестен» применяется в случае, если имеет место фактическое существование объекта недвижимого имущества при отсутствии какой-либо документации к нему и информации о его владельце.

Примером может служить ситуация, при которой жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или лицом, не является владельцем или пользователем земельного участка, без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил (самовольное строительство). При условии, что право собственности на самовольно построенный объект недвижимости не признано судом за лицом, осуществившим самовольное строительство, или за собственником (пользователем) земельного участка, и не имеет место его государственная регистрация в Реестре прав собственности на недвижимость.

На сегодня самой распространенной ошибкой как органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, так и органов местного самоуправления при реализации своих полномочий, связанных с решением вопроса возможности отнесения недвижимого имущества к категории «бесхозное», является применение понятия «бесхозная вещь» к имуществу, владелец которого известен (например, информация о личности владельца содержится в Реестре прав собственности на недвижимое имущество), но он не находится по месту нахождения такого имущества или же в настоящее время место его пребывания установить невозможно.

Рассмотрим ситуацию на примере приватизированного жилья, которое не используется его владельцами по назначению, в случае, если владельцы сменили место жительства или место пребывания таких владельцев установить невозможно.

Приватизацией государственного жилищного фонда в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» является отчуждение квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и пр.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

Гражданский кодекс Украины также определяет, что одним из оснований приобретения физическим лицом права собственности является приватизация ею государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности (статья 345).

Владелец приватизированного жилья имеет право распоряжаться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключать другие соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления этих прав собственником жилья регулируется гражданским законодательством Украины (статья 12 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда»).

Согласно статьям 316 и 317 Гражданского кодекса Украины правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом в соответствии по своей воле, независимо от воли других лиц. То есть, на содержание права собственности не влияют ни место жительства, ни местонахождение имущества, что означает - где бы ни проживал владелец и где бы ни находилось его имущество, он обладает относительно него всей совокупностью прав владения, пользования и распоряжения.

Исходя из содержания статьи 319 Гражданского кодекса Украины, собственник, обладая пользуясь и распоряжаясь своим имуществом по собственному усмотрению, может совершать в отношении него любые действия, в том числе уничтожить имущество или отказаться от него.

Следует подчеркнуть, что право собственности является нерушимым и никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении (статья 321 Гражданского кодекса Украины). Конституция также гарантирует владельцу его право, закрепляя норму, согласно которой никто не может быть противоправно лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Итак, учитывая вышесказанное, приватизированное жилье, которое не эксплуатируется владельцами, которые изменили свое местожительство, при назначении не может быть признано бесхозным по указанным основаниям, в том числе ввиду того, что владелец такого недвижимого имущества известен.

К недвижимому имуществу, владелец которого известен, однако место нахождения его установить невозможно, в том числе в случае признания последнего безвестно отсутствующим (при наличии соответствующих оснований и в судебном порядке), не может быть применено а ни понятия «бесхозное имущество», а ни процедуру приобретение права собственности на него соответствующим органом местного самоуправления, поскольку Гражданским кодексом Украины определено другие правовые механизмы распоряжения таким имуществом.

Так, согласно статье 44 Гражданского кодекса Украины на основании решения суда о признании физического лица безвестно отсутствующим нотариус по последнему месту его проживания описывает принадлежащее им имущество и устанавливает над ним опеку.

По заявлению заинтересованного лица или органа опеки и попечительства над имуществом физического лица, местопребывание которого неизвестно, опека может быть установлена ??нотариусом до принятия судом решения о признании его безвестно отсутствующим.

Опекун над имуществом физического лица, признанного безвестно отсутствующим, или физического лица, местопребывание которого неизвестно, принимает выполнение гражданских обязанностей в его пользу, погашает за счет его имущества долги, управляет этим имуществом в его интересах.

По заявлению заинтересованного лица опекун также предоставляет за счет этого имущества содержание лица, которые физическое лицо, которое признано безвестно отсутствующим, или физическое лицо, место пребывания которого неизвестно, по закону обязаны содержать.

Опека над имуществом прекращается в случае отмены решения суда о признании физического лица безвестно отсутствующим, а также в случае появления физического лица, местопребывание которого было неизвестно.

То есть, при наличии любой информации о личности владельца недвижимости существует вероятность того, что таким лицом будет заявлен право на него или требование о возврате собственности в свое владение, пользование и распоряжение.

Еще одной распространенной ошибкой заинтересованных органов власти является попытка распространить процедуру приобретения права собственности на недвижимое имущество как бесхозяйное в случае смерти владельца недвижимости и отсутствия наследников на указанное имущество.

Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 1277 Гражданского кодекса Украины в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия суд признает наследство выморочным по заявлению соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства .

Заявление о признании наследства подается по истечении одного года со времени открытия наследства.

Наследство, признанное судом выморочным, переходит в собственность территориальной общины по месту открытия наследства.

То есть, положения указанной статьи определяют судьбу наследия, вследствие определенных факторов не переходит к наследникам. При этом, устанавливает, что признании наследства выморочным происходит не автоматически при наличии указанных обстоятельств, а лишь при наличии решения суда, которое в свою очередь, принимается по заявлению соответствующего органа местного самоуправления по месту открытия наследства.

Следовательно, в данном случае процедура признания имущества бесхозным и регистрация права собственности на него не применима, поскольку речь идет об основании прекращения права собственности - смерть владельца, а также об основании приобретения права собственности на наследство, признанное судом выморочным и регулируется гражданским законодательством как отдельная четко определена процедура.

Институт приобретения прав собственности на бесхозное недвижимое имущество не применяется и в случае приобретения прав собственности по приобретательной давности.

Статьей 344 Гражданского кодекса Украины определено, что лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение десяти лет приобретает право собственности на это имущество (приобретаемая давность), если иное не установлено настоящим Кодексом.

Приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом.

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.

Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество приобретается по решению суда .

Таким образом, в случае, если есть все основания полагать, что собственник имущества длительное время не проявляет намерения признать определенную вещь своей, он согласился с ее утратой - она ??может быть признана собственностью фактического добросовестного владельца.

Институт приобретательной давности является одним из первичных способов возникновения права собственности, т.е. таким образом, согласно которому право собственности на вещь возникает впервые или независимо от права прежнего собственника на эту вещь - не базируется на предыдущей собственности и отношениях правопреемства, а основывается на совокупности обстоятельств, указанных в части первой статьи 344 Гражданского кодекса Украины, а именно: длительного, добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным.

Продолжительность владение предполагает, что имеет закончится определен в Кодексе срок, различается в зависимости от вещи (подвижной или неподвижной), которая находится во владении определенного лица, и для недвижимости составляет десять лет.

Добросовестное владение означает, что лицо не знало и не должно было знать, что владеет вещью незаконно. Поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.

Открытость и непрерывность владения тоже являются необходимыми условиями для приобретения права собственности по приобретательной давности и означают, что владелец владеет вещью открыто, без тайн, а также то, что в течение указанного в законе срока владелец не совершал действий, свидетельствующих о признании им обязанность связи вернуть вещь владельцу, а также ему не предъявлялся правомочным лицом иск о возврате имущества.

Следует обратить внимание на некоторые отличия двух институтов приобретения права собственности по приобретательной давности и на бесхозяйных недвижимое имущество.

01Во-первых, приобретение права собственности недвижимое имущество по приобретательной давности возможно и в случае существования сведений о предыдущем владельце, что делает невозможным приобретение права собственности как на бесхозную вещь;

02Во-вторых, право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество приобретается единственным, четко определенным субъектом - соответствующей территориальной общиной, а в случае приобретения права собственности по приобретательной давности - любым субъектом гражданских правоотношений с учетом положений пункта 8 Заключительных и переходных положений Гражданский кодекс Украины, согласно которым правила его статьи 344 о приобретательной давности в части признания права собственности на недвижимость по правилам приобретательной давности возможно не ранее 1 января 2011 года.

Практика же применения института приобретательной давности пока только формируется, а потому требует отдельного досконального изучения.

Ю.С. Обдимко, управление гражданского законодательства и законодательства по вопросам земельных отношений

Источник: www.minjust.gov.ua

{social}