Особенности удостоверения договора ипотеки

Печать

Договор ипотеки.Законы регулирующие ипотеку, а также что полезно знать об ипотеке.

Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, Закона Украины «Об ипотеке» и других нормативно-правовых актов, а также международными договорами Украины.

Согласно Закону Украины «Об ипотеке» ипотекой определяется вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

Понятие недвижимого имущества (недвижимость) включает в себя земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

По правилам, определенным Законом Украины «Об ипотеке», также регулируется залог воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. До ипотеки, возникающей на основании закона или решения суда, применяются правила ипотеки, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом.

Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. В случае ипотеки, возникающей на основании закона или решения суда, взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня совершения соответствующей сделки, на основании которого возникает ипотека, или со дня вступления в законную силу решения суда.

Ипотекой может быть обеспечено исполнение действительного обязательства или удовольствие требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 года № 20 / 5, определено, что основой ипотеки является ипотечный договор, который составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Нотариальное удостоверение ипотечного договора проводится по местонахождению недвижимости, являющейся предметом ипотеки, или по местонахождению ипотекодержателя или ипотекодателя.

В случае несоблюдения установленной формы заключения договора ипотеки он считается ничтожным и недействительным. Такой договор должен содержать существенные условия, указанные в статье 18 Закона Украины «Об ипотеке», без которых он считается незаключенным.

Участниками ипотечных отношений выступают ипотекодатель и ипотекодержатель. Ипотекодателем и ипотекодержателем могут выступать граждане, юридические лица и государство. Ипотекодержателем является кредитор по основному обязательству. Ипотекодателем может быть как должник, так и третье лицо (имущественный поручитель). Ипотекодатель, который устанавливал ипотеке в обеспечение своего обязательства, является должником, а ипотекодатель, который устанавливал ипотеке в обеспечение исполнения другого лица - должника, является имущественным поручителем.

Обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. В случае несоблюдения этого условия ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритета относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.

Обременения недвижимого имущества ипотекой, возникающей в соответствии с законом или решением суда (включая налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество), подлежат регистрации в соответствии с законодательством в том же реестре, в котором регистрируются обременения недвижимого имущества ипотекой, возникшей по договору.

Государственная регистрация ипотек проводится путем внесения записи в Государственный реестр ипотек (далее - Реестр) об обременении и изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступка прав по ипотечному договору, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной.

Обязанность по внесению в Реестр информации о ипотек возложена на регистраторов, которыми определены государственные нотариальные конторы, частных нотариусов, которые согласно договорам, заключенным с администратором Реестра, осуществляющие государственную регистрацию ипотек, сведений об обременении или изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой, отступления прав по ипотечному договору, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной на основании сообщения ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решение суда, принимают запросы, выдают заверенные выписки из Реестра подобное.

В отличие от Закона Украины "О залоге", Законом "Об ипотеке" расширен круг имущества, которое может быть предметом ипотеки. Так, предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимости, а также объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником такого имущества на момент заключения ипотечного договора.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки только после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено настоящим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которое не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением, если иное не установлено настоящим Законом. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх норм его обычной амортизации (износа).

Одним из обязательств, которое возлагается на ипотекодателя, и о котором стороны должны быть предупреждены нотариусом является страхование предмета ипотеки. Так, согласно статье 8 Закона Украины "Об ипотеке", ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения или порчи, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя. Такой договор заключается в пользу ипотекодержателя.

Рассматривая условия передачи недвижимого имущества в ипотеку, нельзя оставить без внимания условия передачи в ипотеку имущества, находящегося в общей собственности. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия других сособственников при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Передача в ипотеку недвижимого имущества, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности и закреплено за соответствующей государственной или коммунальной юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, осуществляется после получения в установленном законодательством порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого принадлежит соответствующая государственная или коммунальная юридическое лицо.

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость. При удостоверении таких договоров нотариус разъясняет ипотекодержателю его обязанность по окончании строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость.

При удостоверении договора ипотеки нотариус разъясняет сторонам порядок государственной регистрации ипотеки и порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки, о чем указывается в тексте договора.

Одновременно с удостоверением договора об ипотеке нотариус, если это предусмотрено договором, налагает запрет на отчуждение предмета ипотеки.

Стороны ипотечного договора, который заключен после вступления в силу Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", могут решить вопрос о переводе предмета ипотеки путем соответствующей оговорки в тексте ипотечного договора или путем заключения отдельного договора между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства и право ипотекодержателя организовать продажу предмета ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, который заключен после вступления в силу Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", которое приравнивается к такому договору по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Имущество, которое уже является предметом ипотеки может быть повторно передан в ипотеку. В этом случае договор ипотеки может быть удостоверен только с согласия предыдущих ипотекодержателей, если иное не предусмотрено предварительным договором ипотеки.

Предыдущая ипотека имеет высший приоритет над следующими ипотеками. Следующая ипотека, предметом которой является несколько объектов, принадлежащих разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданных в общую ипотеку.

В случае перехода к ипотекодержателя права собственности на переданное в ипотеку недвижимое имущество, нотариус разъясняет сторонам, что права и требования других лиц на это недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными. Для удостоверения такого договора ипотекодателем нотариусу подается правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, право собственности на которое переходит к ипотекодержателю в счет выполнения основного обязательства, которое приобщается к экземпляру договора, остается в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса).

Ипотека прекращается в случае прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора; реализации предмета ипотеки в соответствии с Законом Украины «Об ипотеке»; приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; признании ипотечного договора недействительным; уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил ее. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на ней здание (сооружение), в случае уничтожения (утраты) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается; по другим основаниям, предусмотренным Законом Украины «Об ипотеке».

Следующие ипотеки прекращаются вследствие перевода по предварительной ипотекой.

Сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

О.В. Ярошенко, ведущий специалист отдела организационного обеспечения и контроля в сфере нотариата Управления нотариата и финансового мониторинга юридических услуг Департамента нотариата, банкротства и функционирования центрального удостоверяющего органа

Источник: www.minjust.gov.ua