03057 Украина, Киев, Эжена Потье 10-а

Статьи

Приобретение права собственности по договору

Анализ некоторых вопросах применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел Верховным судом Украины.

Приобретение права собственности по договору (ст. 334 ГК).

По общему правилу право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 334 ГК).

Право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным (ч. 3 ст. 334 ГК).

Нотариальное удостоверение сделок, которые совершаются в письменной форме, является обязательным только в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 209 ГК).

В частности, обязательное нотариальное удостоверение, установленное в отношении договоров о выделе доли из недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности (ч. 3 ст. 364, ч. 3 ст. 370 ГК); договоров о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности (ч. 3 ст. 367, ч. 4 ст. 372 ГК); договоров залога недвижимого имущества (ч. 1 ст. 577 ГК) и космических объектов (ст. 13 Закона № 2654-ХІІ), договоров купли-продажи имущества государственных предприятий (ч. 4 ст. 27 Закона от 4 марта 1992 г. № 2163-ХІІ «О приватизации государственного имущества»; далее - Закон № 2163-ХІІ); договоров пожизненного содержания (ч. 1 ст. 745 ГК) и т. д.

 Согласно ч. 4 ст. 334 ГК (в редакции Закона от 11 февраля 2010 г. № 1878-VІ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и других законодательных актов Украины»; далее - Закон №1878-VI) права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с даты такой регистрации в соответствии с законом. Государственная же регистрация сделок по недвижимости с 1 января 2013 г. указанным законом отменена.

В случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным (ст. 220 ГК).

Согласно разъяснений, предоставленных Верховным Судом Украины в постановлении Пленума от 6 ноября 2009 г. № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Украины от 6 ноября 2009 г. № 9), решая спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительным, судам необходимо учитывать, что норма ч. 2 ст. 220 ГК не применяется в отношении сделок, подлежащих и нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК связывается с государственной регистрацией, поэтому они не являются заключенными и не создают прав и обязанностей для сторон (п. 13).

Несмотря на это, некоторые суды на основании ст. 220 ГК признавали право собственности на объекты недвижимого имущества, относительно которых закон до 1 января 2013 г. предусматривал как нотариальную форму договора, так и государственную регистрацию.

Суды должны иметь в виду, что правила ст. 334 ГК согласно ст. 8 ГК следует применять и в определении момента возникновения вещных прав на основании гражданско-правовых договоров о передаче имущества во владение или пользование, если договор не предусматривает передачу права собственности на это имущество.
Приобретение права собственности по результатам публичных торгов
Одним из способов приобретения права собственности является приобретение имущества с публичных торгов.

Судебная практика по этому вопросу довольно противоречива в связи с недостаточным законодательным регулированием. Закона о порядке продажи имущества с публичных торгов к этому времени нет, а нормы, содержащиеся в ГК, лишь частично касаются сути публичных торгов.

Так, ст. 650 ГК закрепляет такой способ реализации имущества, как заключение договоров на биржах, аукционах, конкурсах, и отсылает к другим нормативным актам, которыми должны устанавливаться особенности заключения этих договоров. К этому сводится и норма ч. 4 ст. 656 ГК, согласно которой к таким договорам применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи или не вытекает из их сути.

Порядок реализации имущества, на которое обращено взыскание, частично урегулировано Законом от 21 апреля 1999 г. № 606-XIV «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 606-XIV) и Инструкцией о проведении исполнительных действий (утверждено приказом Министерства юстиции Украины от 15 декабря 1999 г. № 74/5; зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 15 декабря 1999 г. за № 865/4158, которыми установлены условия и порядок выполнения решений судов и других органов (должностных лиц), которые подлежат принудительному выполнению в случае невыполнения их в добровольном порядке. Однако правила проведения публичных торгов в этом Законе и указанной Инструкции не определены и в них содержатся отсылки к другим нормативно-правовых актов (ст. 62 и пункты 5.11, 5.12 соответственно).

Следовательно, нормативными актами, которые непосредственно регулируют эти вопросы, являются:
- Положение о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества (утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 22 декабря 1997 г. № 1448);
- Временное положение о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Украины от 27 октября 1999 г. № 68/5; зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 2 ноября 1999 г. за № 745/4038);
- Порядок реализации арестованного имущества (утверждена приказом Министерства юстиции Украины от 15 июля 1999 г. № 42/5; зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 19 июля 1999 г. за № 480/3773).

Порядок оформления приобретения недвижимого имущества с публичных торгов установлен Законом от 2 сентября 1993 г. № 3425-ХІІ «О нотариате» (ст. 72) и Порядком совершения нотариальных действий нотариусами Украины (утверждена приказом Министерства юстиции Украины от 22 февраля 2012 г. № 296/5; зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 22 февраля 2012 г. за № 282/20595; главы 12, 13).
В судебном порядке публичные торги, как правило, оспариваются в случаях: признания недействительным договора залога или ипотеки; признании недействительной исполнительной надписи нотариуса о взыскании задолженности; отмена решения суда, на основании которого проведено взыскания; нарушение установленного порядка реализации имущества на публичных торгах; нарушений, допущенных государственным исполнителем при осуществлении своих полномочий.

На практике при разрешении дел указанной категории в связи с пробелами в законодательстве возникают вопросы: являются ли отношения по поводу реализации имущества с публичных торгов договорными отношениями; можно признавать публичные торги недействительными; с какого момента приобретатель имущества с публичных торгов становится его собственником; может быть истребовано такое имущество от приобретателя.

Согласно указанного Временного положения и Порядка реализации арестованного имущества публичные торги (аукцион) - это продажа имущества, по результатам которого собственником имущества, на которое в соответствии с законодательством обращено взыскание и которое подлежит принудительной реализации, становится покупатель, который в ходе торгов предложил за него наивысшую цену (соответственно пункты 1.1, 2.2 и пункты 2.1, 2.3). Итак, публичные торги являются процедурой (действием), которая направлена на обретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а именно прекращении у одного лица права собственности на определенное имущество и, соответственно, возникновение такого права у другого лица.

Проведению публичных торгов (аукциона) предшествует специально определена процедура подготовки: опубликование информационного сообщения определенного содержания об имуществе, подлежащем реализации; направления письменного уведомления государственному исполнителю, взыскателю (залогодержателю) и должнику (залогодателю) о дате, времени, месте проведения публичных торгов, а также стартовую цену (начальную стоимость) реализации имущества или предоставления возможности предварительно ознакомиться с аукционным имуществом всем физическим и юридическим лицам, желающим участвовать в аукционе (разд. 3 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества; пункты 4, 5 Положения о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества; пункты 3.6, 3.7 Порядка реализации арестованного имущества).

Из анализа законодательства следует вывод, что отношения, возникающие по поводу приобретения имущества на аукционе (публичных торгов), являются договорными отношениями по купле-продаже с определенной спецификой, определенной законом. При этом право продажи товара принадлежит не владельцу, а иной установленной законом лицу с целью защиты как частных, так и публичных интересов, т.е. интересов государства в осуществлении, соблюдении и контроле процесса реализации имущества должника на законных основаниях в результате обращения взыскания на его имущество.
Учитывая, что отчуждение имущества с публичных торгов относится к сделкам купли-продажи, такая сделка может признаваться недействительной в судебном порядке по основаниям несоблюдение в момент ее совершения требований, которые установлены частями 1-3 и 6 ст. 203 ГК (ч. 1 ст. 215 ГК). Такой вывод сделал Верховный Суд Украины по делу № 6-116цс12.

В его постановлении от 24 октября 2012 г. по результатам рассмотрения данного дела также указано: поскольку, исходя из содержания ч. 1 ст. 215 ГК основанием недействительности заключенного по результатам публичных торгов сделки является несоблюдение требований закона в момент его заключения, то есть непосредственно по результатам публичных торгов, то основаниями для признания публичных торгов недействительными является нарушение установленных законодательством правил проведения торгов, определенных именно Временным положением о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества.

Что касается нарушений, допущенных государственным исполнителем в осуществлении своих полномочий, предусмотренных Законом № 606-XIV, до назначения публичных торгов, в том числе относительно открытия исполнительного производства, наложение ареста на имущество, определения стоимости или оценки имущества, то такие действия (бездействие) государственного исполнителя подлежат обжалованию в порядке, предусмотренном этим Законом (в частности ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. ст. 57, статей 55, 85 Закона № 606-XIV ).

Следовательно, действия государственного исполнителя в исполнительном производстве, которые не касаются правил проведения публичных торгов, имеют самостоятельный способ обжалование и не могут быть основанием для признания публичных торгов недействительными.

По общему правилу последствием недействительности сделки является применение к сторон двусторонней реституции. Однако следует учитывать, что должник не является стороной в таких правоотношениях, а следовательно, и применения в отношении него нормы абз. 2 ч. 1 ст. 216 ГК невозможно.

Относительно виндикации ч. 2 ст. 388 ГК гарантированно лицам, которые приобрели имущество в порядке, установленном для исполнения судебных решений, защита их прав от возможного истребования от них имущества. А в отношении имущества, проданного с публичных торгов на основании исполнительной надписи нотариуса, то государственным исполнителем арестованное имущество, а также имущество, которое является предметом залога (ипотеки), не выбыло из владения должника помимо его воли.

Имеет значение и определение момента перехода права собственности на имущество, которое реализуется с публичных торгов, причем не только для должника (залогодателя) и покупателя - победителя публичных торгов, но и для третьих лиц, поскольку от этого зависят определенные юридические последствия, в частности риск случайной утраты или повреждения имущества, возможность обращения взыскания на это имущество кредиторами, возникновения у покупателя реальной возможности осуществлять правомочия собственности: владение, пользование, распоряжение.

В частности, в некоторых случаях суды считали, что собственником приобретенного с публичных торгов имущества покупатель становится со дня публичной продажи (определения его победителем торгов).
Как правило, передача вещи - это двустороннее волеизъявление, направленное на передачу права собственности от собственника к приобретателю. Однако, как отмечалось выше, в случае проведения отчуждения имущества с публичных торгов в порядке исполнительного производства собственник имущества не является их организатором и не выступает продавцом, поскольку его имущество отчуждается принудительно.

К тому же в соответствии с Положением о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества, временным положением о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества и Порядком реализации арестованного имущества договор купли-продажи не заключается (кроме договора купли-продажи земельного участка по результатам земельных торгов, проводимых в форме аукциона - статьи 135, 137 ЗК).

Действующее законодательство предусматривает определенный порядок оформления результатов публичных торгов, а именно: составление государственным исполнителем или организатором аукциона акта о проведены публичные торги (аукцион); утверждение его начальником соответствующего органа государственной исполнительной службы или судом, который принял решение об обращении взыскания на заложенное имущество, или нотариусом, который совершил исполнительную надпись.

На основании указанного акта нотариус выдает победителю свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов. Основанием для совершения этого нотариального действия является обращение к нотариусу приобретателя имущества и подачи документов, которые бесспорно подтверждают факт приобретения права собственности на это имущество в результате проведения публичных торгов (аукциона). Выдача свидетельства является удостоверением факта о принадлежности победителю на праве собственности имущества, которое приобретено с публичных торгов (аукциона).
Свидетельство, выданное на недвижимое имущество, согласно ст. 182 ГК и Закона № 1952-IV, подлежит государственной регистрации.

Также, согласно ч. 26 ст. 137 ЗК, право на земельный участок, приобретенное по результатам проведения торгов, подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законом.

Следовательно, на основании указанных законодательных норм моментом возникновения права собственности недвижимого имущества, приобретенного с публичных торгов (аукциона), является момент регистрации прав на него.

В отношении момента перехода к покупателю права собственности на движимое имущество следует обратить внимание, что согласно п. 7.1 Порядка реализации арестованного имущества, которым урегулирован реализацию арестованного движимого имущества, право собственности на имущество переходит к победителю аукциона после полного расчета за приобретенное имущество.

Имущество, на которое обращено взыскание и которое подлежит принудительной реализации находится только под контролем государственного исполнителя, а должник сохраняет право собственности на него до момента перехода права собственности на него к победителю.

Ответственность за хранение подвижного аукционного имущества с момента его приема на аукцион и до выдачи оплаченного имущества несет организатор аукциона (п. 9.1 указанного Порядка).

Относительно того, кто несет риск повреждения или утраты недвижимого имущества, во Временном положении о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества не указано, но согласно п. 20 Положение о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации заложенного имущества ответственность за сохранность приобретенного на аукционе заложенного имущества несет сторона, у которой согласно договору залога имущество находится во владении.

Учитывая, что перенос риска случайного уничтожения и повреждения имущества на несобственников возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных договором или законом (ст. 323 ГК), ответственность за сохранность недвижимого имущества несет лицо, правомерно на конкретный момент владеет этим имуществом.

Итак, подытоживая, можно констатировать, что поскольку приобретение права собственности путем приобретения имущества с публичных торгов имеет определенную специфику в зависимости от предмета торгов и сферы их проведения, то в каждом конкретном случае необходимо учитывать правила, установленные специальными нормативными актами./

Для предотвращения имущественных споров вовремя обращайтесь за помощью. Адвокат Киев Тищенко Роман  окажет правовую помощь и защиту в любых юридических спорах ЗВОНИТЕ  067 240 90 46

Контакты

lawyer_tischenko Адвокат Тищенко Роман Петрович
Услуги адвоката в Киеве
Контакты:
Адрес: 03057 Украина, Киев, Эжена Потье 10-а,
Телефон:+3 8067 240–90–46,
Электронная почта: advocate@yourlawyer.in.ua UAH
Время работы: ежедневно 09:00 - 18:00

Что вы получаете заказав услуги адвоката

  • 1. Доведение вашего дела до логического завершения
  • 2. Доступные цены на услуги адвоката
  • 3. Разносторонняя юридическая практика
  • 4. Помощь на стадии исполнения решения суда
  • 5. Комплексный анализ ситуации (дела)
  • 6. Большое количество выигранных дел (опыт)

Поиск по сайту