Переход права собственности на земельный участок в случае приобретения права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости

Анализ некоторых вопросах применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел Верховным судом Украины.

Переход права собственности на земельный участок в случае приобретения права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости (ст. 377 ГК, ст. 120 ЗК).

В течение последних двух десятилетий законодатель неоднократно изменял нормы закона, регулирующие основания и условия приобретения права собственности на земельный участок при отчуждении расположенной на нем здания или сооружения.
Так, при переходе права собственности на здания и сооружения по гражданско-правовым соглашениям, заключенным до 1 января 2002 г., в соответствии с положениями действующего до этой даты ЗК (ст. 30) от отчуждателя к приобретателю автоматически переходило право собственности или право пользования земельным участком, на котором расположены здания и сооружения, если иное не предусматривалось в договоре отчуждения, с необходимостью дальнейшего оформления перехода права собственности.

Отчуждения объектов недвижимого имущества в период с 1 января 2002 г. по 20 июня 2007 г. (во время действия ст. 120 ЗК в редакции от 25 октября 2001 г.) не влекло автоматического перехода права собственности на земельный участок под зданиями и сооружениями. В таких случаях право собственности на земельный участок или его части могло переходить соответствии со ст. 120 ЗК 2001 г. на основании гражданско-правовых соглашений, а право пользования - на основании договора аренды.

 

К личности, которая приобретала жилой дом, здание или сооружение с 1 января 2004 г. (с момента введения в действие ГК), согласно ст. 377 ГК, а с момента внесения изменений ст. 120 ЗК Законом от 27 апреля 2007 г. № 997-V «О внесении изменений и признании такими, что утратили силу, некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины», и согласно ст. 120 ЗК, переходило право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения, в размерах, установленных договором, а если договором это не было определено, к приобретателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для ее обслуживание.

При переходе права собственности на дом или его часть по договору пожизненного содержания к приобретателю переходило право на земельный участок, где они расположены, на условиях, на которых этот участок принадлежала отчуждателю. В случае перехода права собственности на здания и сооружения к нескольким лицам право на земельный участок определялось пропорционально долям лиц в стоимости здания и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения последних, а при переходе права собственности на здания и сооружения физических или юридических лиц, которые не могли иметь в собственности земельные участки, к ним переходило право пользования земельным участком.

Действующей редакцией ст. 120 ЗК предусмотрено, что с 1 января 2010 г. до лица, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) (ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК в редакции Закона от 5 ноября 2009 г. № 1702-VІ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю»).

Судам при разрешении дел указанной категории следует применять закон, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений.
Решая споры об определении размера земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, здания или сооружения, право собственности на которые при их отчуждении перешло к приобретателю без определения в договоре права на земельный участок, суд должен выяснять, в частности: почему этот вопрос не был решен в договоре; возможность заключения между отчуждателем и приобретателем приложения к этого договора относительно права приобретателя на земельный участок; не свидетельствует ли реальная возможность использования всего земельного участка по целевому назначению именно тот размер земельного участка для обслуживания жилого дома, здания или сооружения, который существовал до их отчуждения. Размер земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, здания или сооружения, определяется путем проведения по ходатайству сторон экспертизы с учетом действующих нормативных документов в области строительства, санитарных норм и правил и т.д.
Указанные разъяснения даны в п. 18№ постановления Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 г. № 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» (с изменениями, внесенными в связи с постановлением Пленума Верховного Суда Украины от 19 марта 2010 г. № 2; далее - постановление Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 г. № 7).

Для предотвращения судебных споров по недвижемости воспользуйтесь услугой сопровождение сделки, и защитите себя от возможных юридических споров.